Bất động sản hạng sang “chiếm sóng”
Theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, Novaland mới đây vừa giới thiệu ra thị trường dự án Grand Sentosa với quy mô hơn 2.000 căn hộ tiêu chuẩn cao cấp. Giá bán được giới đầu tư dự báo không dưới 100 triệu/m2. Tuy chưa phải là mức cao nhất thị trường chung cư TP.HCM nhưng cũng chưa từng xuất hiện tại khu Nam. Trước đó, Masterise Homes công bố giá bán căn hộ Grand Marina Saigon tại quận 1 với giá chạm mốc 423 triệu/m2, phá vỡ mọi kỷ lục về giá của các dự án được thiết lập trước đó, trở thành dự án có giá bán cao nhất lịch sử thị trường căn hộ tại TP.HCM.
Dạo quanh khu vực Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi, An Phú, Thảo Điền, hầu hết các dự án đang triển khai đều có tầm giá vào khoảng 75-95 triệu/m2. Tại Thủ Thiêm, dự án chung cư đang có giá bán cao nhất là The Opera Residence thuộc giai đoạn 3 dự án The Metropole Thủ Thiêm ở mức 210 triệu/m2, kế đến là dự án Narra Residences giai đoạn 4 thuộc siêu dự án Empire City có giá gần 200 triệu/m2. Với phường Thảo Điền, mức giá trần chung cư đạt 90-95 triệu/m2, tốc độ tăng giá nhà cao nhất khu vực này rơi vào nhóm dự án cũ gồm Tropic Garden và Masteri Thảo Điền bàn giao giai đoạn 2015-2016, lần lượt có mức tăng trưởng giá là 92 và 106%.
Phần lớn dự án căn hộ tại TP.HCM triển khai trong năm 2022 đều có giá bán trên mức 50 triệu đồng/m2.
Theo giới chuyên môn, giá trị của một BĐS hiện không được thiết lập bằng công thức giá bán bằng giá đầu vào cộng với biên độ lợi nhuận như trước nữa, mà được tính toán dựa trên vị trí và giá trị có thể mang lại trong tương lai. Điều này lý giải vì sao trong cùng một phân khúc, nhưng các dự án bán sau bao giờ cũng cao hơn giá bán trước. Trước đây, dự án mới bán thường cao hơn dự án cũ từ 5-10%, thì nay tăng lên 30-50%, chủ đầu tư đang có xu hướng đưa ra giá bán cao để bù đắp cho lạm phát, giá nguyên vật liệu và nhân công tăng.
“Nguồn cung BĐS đang theo hướng phục vụ nhu cầu đầu tư hơn là nhu cầu ở thực. Dẫu vậy, việc đẩy giá để đầu tư cũng không nên kéo dài 2-3 năm bởi sẽ gây nhiều hệ lụy cho thị trường. Người dân có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ngày càng khó khi những căn hộ 40 triệu/m2 dần trở thành mức thấp”, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nhìn nhận.
Khó kiếm căn hộ tầm giá dưới 50 triệu/m2
Năm 2021 người mua vẫn có thể tìm thấy những căn hộ sơ cấp tầm 40 triệu/m2 nhưng hiện tại, ở mức 50 triệu/m2 đổ về lại trở thành sản phẩm khó kiếm với thị trường TP.HCM. Năm 2016, căn hộ hạng C chỉ 18 triệu/m2 thì nay các dự án mới giá "mềm" nhất đã cán mốc 50 triệu/m2.
Trong 3 tháng qua, một số dự án chung cư tại ngoại ô thành phố thuộc khu Đông, khu Nam và trục đô thị phía Tây TP.HCM mở bán đều có giá tiến sát ngưỡng 50 triệu/m2. Dù vậy, đây vẫn được xem là mức giá khó kiếm trong thời điểm hiện tại. Đầu tháng 3, chủ đầu tư Nam Long vừa mở bán giai đoạn 2 KĐT Akari City tại Bình Tân với 500 căn hộ biệt lập Flora Akari tầm giá chào bán từ 40-47 triệu /m2. Chỉ trong vòng 4 giờ, tỷ lệ hấp thụ dự án này đạt 85% trên số lượng sản phẩm được giới thiệu ra thị trường. Giai đoạn 2 có tổng số lượng sản phẩm 1.690 căn nằm trong quần thể đô thị 8,5ha đa tiện ích, được chia thành 3 giai đoạn phát triển. Giai đoạn 1 của dự án chào bán năm 2021 có giá 38-40 triệu/m2 và cũng xuất hiện tình trạng cháy hàng ngay khi bán.
Một dự án khác cũng vừa chính thức khởi công là khu căn hộ biệt lập Flora Panorama thuộc giai đoạn 3 KĐT tích hợp Mizuki Park tại Bình Chánh. Block này cung cấp ra thị trường hơn 400 căn hộ với tầm giá bán từ 50 triệu/m2, dù chưa mở bán nhưng tỷ lệ cọc cho khu căn hộ này đang rất cao. Hầu hết nguồn cung chào bán ở các giai đoạn trước đó của dự án này đều có tỷ lệ tiêu thụ trên 90% và ghi nhận hết hàng trong thời gian ngắn.
Khan hiếm nguồn cung mới triển khai khiên giá căn hộ tại TP.HCM đã chạm ngưỡng trung bình gần 60 triệu/m2.
Tại quận Thủ Đức cũ, dự án căn hộ Fiato Premier đang chào bán với mức giá 49 triệu đồng/ m2, chưa bao gồm thuế phí. Rio Land đang chuẩn bị mở bán dự án MT Eastmark City với quy mô hơn 2.000 căn hộ tầm giá vào khoảng 37 triệu/m2 (chưa VAT). Còn ở khu Nam, dự án WestGate Bình Chánh có giá bán cập nhật mới nhất trong tháng này là 42 triệu đồng/m2 chưa VAT. Khu căn hộ này cũng đã hoàn tất bán hàng gần 80% nguồn hàng và hiện chỉ còn lại một số căn hộ diện tích lớn.
Xét về nguồn cung tương lai, loạt dự án đang chuẩn bị triển khai ra thị trường như Urban Green, Swiss Belresidences, The Miyako The 9 Stellars 2, Lancaster Legacy, Celesta Gold… không có dự án nào giá dưới 60 triệu/m2.
Theo DKRA Việt Nam, tầm giá 35 triệu/m2 được xếp vào căn hộ hạng C hiện không còn phù hợp với bối cảnh thị trường TP.HCM. Do nguồn cung dự án ít trong khi nhu cầu an cư vẫn rất nhiều, cộng thêm việc chuẩn bị pháp lý các dự án nhà ở kéo dài khiến cho mặt bằng giá nhà hạng C phải tăng lên. Thậm chí, số liệu mới đây từ Savills Việt Nam cho biết, mức giá trung bình căn hộ hạng C tại TP.HCM hiện vào khoảng 56,5 triệu đồng/m2. Nếu so với khung giá căn hộ cao cấp theo tiêu chuẩn cũ từng được HoREA công bố năm 2020, phần lớn các dự án căn hộ mới xuất hiện ở ngoại thành đều vượt ngưỡng giá nhà cao cấp. Do khan hiếm các dự án nhà ở mới, nhà chung cư tại TP. HCM đang phải chịu cảnh đội giá do thời gian chuẩn bị dự án kéo dài và bị cạnh tranh độc quyền.
Khi nguồn cung trên thị trường hạn chế thì doanh nghiệp có xu hướng lựa chọn phân khúc đem lại tỷ suất lợi nhuận cao. Do đó, bên cạnh tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý dự án, các chuyên gia cho rằng, chính sách phát triển nhà giá thấp cần được đẩy nhanh hơn để tăng nguồn cung, giảm tình trạng lệch pha như hiện tại.
Phương Uyên